(三)基站设置房屋租赁合同文本

长期以来，因电信运营企业不熟悉房屋管理方面的法规，建筑物权利人不熟悉电信方面的法规，双方在基站设置的房屋租赁合同的签订过程中，对租赁期间房屋主体变更、房屋改建或拆迁、合同到期续租以及续签后房屋租金、租赁纠纷协调和处理等复杂情况都未加以约定。近年来因房地产市场猛涨，房价、租金和动迁加快了变化节奏，房屋租赁纠纷难以协调解决，因此基站用房的租赁合同纠纷急剧增多，影响基站的正常运行和通信安全。

经上海联通法务部提议、上海移动法务部起草，2007年3月16日，上海市人民政府有关部门联合制定了《上海市公用移动通信基站设置房屋租赁合同示范文本》(2007版)，供上海各电信运营企业与民用建筑产权人或者其他权利人在设置移动基站签订合同时参照使用。《示范文本》经市工商行政管理局备案，由市无线电管理局和市、区县房地产交易中心做好使用的监督与检查工作。该《示范文本》合同签订后，租赁当事人应按规定向基站房屋所在地区(县)房地产交易中心或农场系统受理处办理登记备案，领取房屋租赁合同登记备案证明。

这次上海市人民政府有关部门联合推行使用的《示范文本》，按照《合同法》和《电信条例》的有关规定，除参照房屋租赁合同中的共性条款外，主要调整了以下三方面法律关系：一是为适应基站使用上的特殊要求，增加了房屋租赁后，基站装修和设备安装的条款内容；二是落实了《电信条例》的有关规定，增加了租赁合同到期、房屋转让或房屋拆迁等情况下合同续签、变更或解除时对基站处置的特殊约定；三是为维护移动通信经营者及社会公众的利益，设立了配合基站施工、确保机房用电、电磁辐射测试以及楼顶天线安装等条款内容，以维护移动通信网络的正常运行。

这个《示范文本》的出台，对电信运营企业特别重要的是，明确了合同双方在租赁期满但新合同未签订，或者解除本合同但电信运营企业还未落实新站址前，建筑物权利人应继续保证基站的正常运行，不得擅自中断通信电源，不得阻挠电信运营企业工作及维护人员进出基站。

这个《示范文本》体现了《物权法》和《电信条例》有关规定，对确保基站畅通、保障基站安全运营方面具有重要的积极作用，更有力地保障了移动基站遭到动迁时能够优先选址和得到合理的经济补偿。

4 企业如何降低基站建设风险

面对电信运营企业的基站建设与社会公众存在的矛盾，如何更好地搞好3G基站建设、确保基站通信安全，笔者提出如下建议：

(一)电信运营企业的法务部门要加强协同作战的能力

电信通信的特点是互联互通、全程全网，各电信运营企业的协同能力十分重要。近年来，基站建设一直处在“选址难、建站难、维护难”的局面。各电信运营商在业务发展上虽然有各自的策略、有不同的营销方案，互相竞争十分激烈，但是在各电信运营企业的法务部门碰到的困难和矛盾，基本上大致相似，有许多共同特点。

在处理基站纠纷方面，如何提高法务部门协同作战能力，这是十分重要的，尤其在《电信法》尚未出台的背景下。电信运营企业的法务部门，法律专业力量比较强，既熟悉法律知识，又熟悉电信监管政策、通信政策和通信业务，在配合政府部门开展立法的研究与决策上有许多社会律师不具备的优势。因此法务部门应当主动与政府法制部门沟通，尽力配合政府部门做好立法调研工作。

在上海地区出台的有关基站建设政府规章和配套性文件过程中，上海电信运营企业法务部门之间通力协作、互相配合，尤其在规范性文件起草、基站纠纷调研、基站诉讼案件交流方面，主动沟通，形成合力。

实践证明，只有电信运营企业法务部门的观点一致，互相配合，才能争取政府部门包括城市规划部门、房地产管理部门的理解和支持，在小区建设基站的时候才会减少阻力。如果电信运营企业的法务部门，也与市场营销那样互不相让，那么电信运营企业的3G基站建设将面临更大的风险。

(二)基站用房产权必须清晰

电信运营企业对基站的通信机房，一般都采取了购买商品房、购买房屋使用权或者租赁基站用房，或者委托房屋中介公司落实房源等几种方法。有些房屋中介公司为了经济利益，不管是二房东，还是三房东，有房就租，要钱就付，结果基站设置好了，日后对基站设置潜在许多矛盾。电信运营企业的有些承办人员对购买房屋的法定生效条件不熟悉，从而使电信运营企业经常蒙受重大经济损失。例如，在选择基站站址时未办理合法手续，导致基站设置行为存在瑕疵；在租赁用房时没有进行资质调查，未弄清谁是产权人、谁是使用人、使用人是否具有产权人赋予的转租权；在基站房屋购买过程中，基站的购房款虽已付清，但未履行必要的产权办理手续，这些问题都会导致日后对基站用房的合法性产生争议。

因此，电信运营企业在移动基站的选址上，力求搞清租赁房屋物业的产权性质，卖房必须有房产证、租房必须找房东，尽可能避免把基站设置在产权关系复杂的物业上。产权关系不清楚或者产权关系复杂，容易招致纠纷的产生。一方面产权关系不清或者复杂，确定合法的出租人就会有一定的困难，容易导致出租人不具备主体资格而使整个租赁合同无效；另一方面，出租人收取租金后，可能会因产权关系不清或者复杂而导致收益分配不均，纠纷产生的可能性就会大大增加。即使法律上有对电信运营企业保护的规定，但是处理诉讼或者纠纷同样会消耗电信运营企业的管理成本，因此在事先预防该类问题的发生是很有必要的。

由此可见，为确保基站网络安全畅通，有关部门的购房承办人必须按照《物权法》的有关规定，对基站的通信机房采取购买产权商品房或者租赁房屋使用权的方式，必须查清建筑物的产权属性，及时向区房地产部门依法办理房产登记手续，领取产权证或者租赁凭证，明确房产的权属关系，减少诉讼中的法律风险，依法维护和保障基站的安全。

(三)要搞清基站建设的成本，提高自我评估能力

移动通信发展已经很多年了，但是要搞清各类基站建设的成本，并不是容易的事。按照电信部门基本建设的传统做法，一个建设项目中可能包括多个基站，有的基站是“多网合一”的，加上历来的通信设备不断扩容升级，因此对每个基站的建设成本可能不是很清楚。

遇到基站动迁时，由于电信运营企业内部没有评估机构，所以对被拆除基站和新建基站的费用，无法进行必要的工程造价费用评估，无法及时提出比较合理的基站补偿费用，而且电信运营企业不习惯聘请社会评估机构进行评估，往往只是经过经办人员艰苦谈判，让拆迁人自愿赔偿多少算多少。如果拆迁人拒绝赔偿，电信运营企业也无法及时向法院提供单个基站建设成本，提交赔偿数额的证据，从而失去采取法律诉讼手段维权的时机。

当前的形势，迫切要求电信运营企业加强基站成本管理，必须按照单座基站建设项目的相关票据进行妥善保管，按照逐座基站建设成本分列成册。如果发生争议需要委托社会中介机构进行评估，这样也可及时提供单座基站建设成本资料，作出较为精确的成本评估。

(四)企业应加强对基站建设的施工、维护队伍的管理

由于移动通信发展迅猛，基站建设、室内覆盖的任务相当繁重，现在电信运营企业聘请的社会施工队伍相当庞大，这些人虽然不是电信运营企业的人员，但是执行的是电信运营企业的任务，手持电信运营企业的名片，衣服着装随意，进出小区自由散漫。经常与居民混合共乘小区的电梯，而且施工噪声不断，严重影响居民休息，经常与小区居民发生矛盾。当居民无处投诉时，就会引发强烈反对基站建设的情绪。上海发生的多次基站诉讼案件都是因施工队伍扰民而引发的。

要确保基站建设和基站安全，电信运营企业就要加强对外聘基站施工人员出入居民小区的管理，应当遵守当地物业或者其他管理部门的管理制度，主动出示企业的介绍信、工作证或者在居民登记簿上登记。着装应当整洁，有关人员应当佩带印有本人照片的专用出入证件。电信运营企业的施工、送货、维护人员在居民楼内维护基站时，应当向当地居民业主委员会公开投诉电话。如果电信运营企业把这些人员管理好了，和小区居民关系搞好了，那么有关基站的纠纷自然会大量减少。

除了上述纠纷类型外，电信运营企业还要妥善处理因基站建设遗留的其他问题。例如没有及时向业主支付相关费用，或者基站承重超标、居民房顶引起的渗漏，室外空调噪声过大，或者其他容易引发有争议等情况，这些情况如果不及时引起电信运营企业各级领导的重视，那么就意味着移动基站的运营仍将处在法律风险之中。